築50年の団地を直す。そう聞くと、外壁を塗り、傷んだ配管を替え、工事代をどう工面するかという話に見える。そこまででも十分な大仕事だ。足場は組めても、お金は空から組み上がってこない。
福岡市の団地では、もう一つの難題が同じ玄関から入ってきている。住民の高齢化だ。見守り、災害時の避難、亡くなった後の相続。工事の見積書では片づかない問題を、建物管理の組織がどこまで受け止め、誰へつなぐのか。掘るのは、外壁より見えにくい「運営のひび」である。
13日に投開票される福岡市長選挙は過去最多となる13人が立候補し、異例の混戦となっています。大きな争点の1つが4期16年続いた高島市政の評価です。都心の大規模再開発などで成長を続けてきましたが、足元では切迫した現実が広がっています。◆記者リポート「福岡市早良区の美室団地です。こちらでは今、大規模な修繕工事が行われています。一見白くてきれいな壁ですが、近くで見るとたくさんの印がつけられていて、中は空洞ができるなど修繕には相当な手間がかかる見込みです」1970年代に高度経済成長の波に乗り、次々と建…
今回の登場人物
- 区分所有者: マンションの一室を持つ人。自分の部屋に加えて、廊下、外壁、配管などの共用部分もみんなで所有する。
- 管理組合: 区分所有者全員でつくる建物運営の主体。総会を開き、管理費や修繕積立金を扱い、共用部分の手入れを決める。
- 自治会・民生委員: 地域活動や住民の見守りを担う人たち。建物を管理する管理組合とは、構成員も役目も違う。
- 管理会社: 管理組合との契約に沿って、会計や点検などの実務を請け負う会社。建物の方針を決める主役ではない。
- 避難行動要支援者名簿: 災害時に一人で逃げるのが難しい人を支援するため、市町村が作る名簿。平常時に誰へ渡せるかには条件がある。
管理組合と自治会は、学校の施設委員会とPTAくらい役目が違う。同じ校舎を気にかけていても、同じ財布、同じ名簿で動くわけではない。先にここを分けておくと、団地の問題がずいぶん見やすくなる。
何が起きたか
FNNプライムオンラインは11月9日、福岡市長選の争点を追う中で、市内の団地が建物と住民の「二つの老い」に直面していると報じた。
早良区の美室団地は築50年を迎え、2026年10月から13棟すべてで大規模修繕を進めている。建材費の高騰などにより、工事費は当初計画の2倍を超えたという。計画を立てた時の電卓が、工事を始めるころには別の答えを出していた格好だ。
城南区の油山団地には、築50年を超える5階建て19棟が並び、約460世帯が暮らす。その4割近くが75歳以上の世帯だ。管理組合は12年に1度の大規模修繕を行い、直近の全棟工事には約3億5000万円をかけた。各世帯から集める月額7000円の修繕積立金で工事を乗り切ったものの、年金で暮らす世帯が多く、今後の値上げは簡単に決められない。
建物の手入れは続けられている。そこへ、独り暮らしの高齢者の安否、災害時の避難、相続人が見つからない住戸への対応が重なってきた。
ここが本題
油山団地で独り暮らしをする後期高齢者は約50人。記事によると、2024年から2026年までに孤独死が4件あり、相続人がいなかった一件では、部屋の清算にかかった約20万円を管理組合が負担した。
この数字を、団地の管理が悪かった証拠のように扱うのは不正確だ。記事が描く油山団地は、定期的に全棟を修繕し、建物をよく管理している。手入れの行き届いた団地にも、住民の生活上の危機は起こる。管理組合の理事長には、外壁の傷みも安否不明の住戸も「この団地で起きた問題」として届く。
建物を守る組織が、暮らしの危機を見つけたとき、誰へ、どんな条件でつなぐのか。ここを曖昧にしたまま、善意の理事へ仕事だけを積むと、団地の運営そのものが息切れする。
修繕の財布
修繕積立金は、将来の外壁、屋上、配管などに備える共同貯金だ。国土交通省の管理計画認定基準では、長期修繕計画の期間を30年以上とし、その間に大規模修繕を2回以上含めることなどが求められる。ずいぶん先まで予定を組む。建物は、カレンダーを忘れてくれないからだ。
困るのは、計画を作ってもお金まで自動で増えてくれないことだ。国土交通省の2023年度マンション総合調査では、計画上の額に対して修繕積立金が不足しているマンションが36.6％あった。福岡市の2021年度調査でも、長期修繕計画を作った築40年以上のマンションの21.1％が、将来不足する可能性を認識しながら、段階的な値上げが難しいと答えている。
高齢化は、この財布にも影響する。全国調査では、世帯主が70歳以上の割合は全体で25.9％、1984年以前に完成したマンションでは55.9％だった。工事費が上がるほど積立額も見直したい。年金生活の世帯が増えるほど、毎月の負担増には慎重になる。どちらの事情も本物なので、総会は「正解を発表する会」より、痛みの分け方を決める会に近くなる。
旅行の共同貯金なら、行き先を近場へ変えられる。外壁や配管は「今年は近所で済ませよう」が通じない。先送りした分だけ、建物の側から大きな請求書がやってくる。
組織の境界
管理組合は、区分所有法に基づき、区分所有者全員で構成する。入りたい人だけが参加する同好会ではない。部屋を所有した時点で、建物全体の運営にも席が用意される。総会で建物の方針を決め、管理費や修繕積立金を負担することが、その席についてくる。
自治会や町内会は、地域住民が任意で参加する組織だ。親睦、福祉、助け合い、防災活動などを担う。国土交通省の標準管理規約も、管理組合と自治会を混同せず、自治会費と建物管理の費用を分けるよう注意している。
管理会社も別の立場にいる。管理組合から委託された範囲で、会計、点検、清掃、連絡などを行う。困り事を全部投げ込める「建物の総合お悩み箱」ではない。契約にない見守りや相続調査まで、自動的に引き受けるわけではない。
この境界を確認する目的は、管理組合へ「住民のことは知りません」と言わせるためではない。緊急連絡先をどう預かるか、防災訓練で誰が声をかけるか、異変に気づいたらどこへ相談するか。建物を管理する立場だから準備できることはある。その先の福祉支援や法的手続きは、専門の人へ渡す。
理事長の名札を付けた瞬間、建築士と社会福祉士と司法書士を兼ねられるわけではない。肩書は増えても、腕は二本のままなのである。
情報の橋
油山団地の理事長は記事で、高齢者の情報を民生委員に尋ねても、個人情報を理由に教えてもらえないと話している。この場面は「役所や民生委員が情報を隠している」と読むより、情報を渡す仕組みが管理組合まで届いていない問題として見るほうが正確だ。
福岡市は、災害時に自力で避難しにくい人を載せた避難行動要支援者名簿を作っている。名簿には、対象者を広く載せた全体名簿と、平常時の情報提供に同意した人などを載せた同意者名簿がある。同意者名簿は、自治協議会、社会福祉協議会、民生委員・児童委員へ提供され、日頃の見守りや個別避難計画に使われる。災害が起きた時には、必要な範囲で全体名簿を本人の同意なしに提供できる場合もある。
市の案内で、マンション管理組合は平常時の通常の提供先に挙がっていない。氏名、住所、健康や介護に関わる情報を扱う以上、「同じ団地だから」の一言でコピーを配るわけにはいかない。名簿は回覧板ではなく金庫に近い。誰が、何の目的で、どんな時に開けるかまで決めて、ようやく役に立つ。
管理組合が直接すべての情報を持たなくても、連絡の道筋は作れる。自治会や自主防災組織との窓口を決める。住民本人の同意を得て緊急連絡先を整える。防災訓練で、安否確認から自治協議会や民生委員へ連絡する順番を試す。個別避難計画を作る地域の動きに参加する。
個人情報を守ることと、孤立を防ぐことを二者択一にしないための手間が、こうした設計だ。平常時に面倒な確認を済ませておくほど、災害時の連絡は短くなる。
全国の足音
福岡市は共同住宅に住む世帯の割合が高い。市の資料では、2020年国勢調査で共同住宅に住む一般世帯は78.4％だった。築40年以上の分譲マンションは現在約2割で、10年後には約半数まで増える見通しも示されている。FNNの記事は、市内に約5600棟の分譲マンションがあるとしている。
この数字を、そのまま全国平均にはできない。油山団地の運営も、一つの団地の事例だ。それでも、古いマンションほど世帯主の高齢化、賃貸住戸、空室が増える傾向は国の調査にも出ている。建物と住民が一緒に年を重ねる現象は、福岡だけの特別編ではない。
マンションを持つ人はもちろん、親が団地で暮らす人、中古マンションを買おうとする人にも関係がある。内見で壁紙や台所を見るのと同じくらい、長期修繕計画、積立金、総会の開催、役員の担い手を確認する意味は大きい。玄関のきれいさだけでは、運営の体力までは見えない。
次の備え
備えは三つに分けると整理しやすい。
一つ目は建物。長期修繕計画と積立額を定期的に見直し、工事費の上昇を早めに織り込む。二つ目は運営。役員の担い手が足りなければ、マンション管理士の派遣や外部の専門家を使う。三つ目は暮らし。自治会、民生委員、社会福祉協議会、行政のどこへ連絡するかを、緊急事態の前に決めておく。
外部の専門家を呼んでも、住民が何も決めなくてよくなるわけではない。専門家はハンドルを支えられるが、行き先は所有者が決める。福祉との連携も同じで、管理組合が全部を抱える必要はない一方、つなぎ先を知らないままでは最初の電話がかけられない。
まとめ
古い団地では、建物を直すお金に加えて、高齢化で管理組合の担い手や避難・見守りの仕組みも足りなくなる。管理組合の役割を際限なく広げず、自治会、民生委員、社会福祉協議会、行政と、役割や情報共有の条件を先に決めることが大切だ。
外壁のひびは目に見える。連絡網のひびは、何か起きるまで見えにくい。だから建物の点検と一緒に、人と制度のつなぎ目も点検しておきたい。