2026年10月5日から、不動産の所有権を登記するとき、個人の所有者は国籍などを申し出ることになりました。では、これで「外国人による購入がマンション価格を押し上げているのか」まで分かるのでしょうか。
先に答えを半分だけ言うと、見えるものは増えます。でも、増えたのは所有者の「属性」であって、値上がりの「原因」という欄ではありません。いや、ここがミソなんですよ。今回は、その二つの間にどれくらい距離があるのかを、順番にほどきます。
きょうから、マンションを購入した時など、不動産登記を申請する際に所有者の国籍の申し出が義務付けられました。法務省は、国土の適切な利用、及び管理の観点から、外国人による不動産保有の実態を把握することが… (1ページ)
今回の登場人物
- 登記名義人: 登記簿に所有者として記録される人や法人です。お金を最終的に出した人と、いつも同じとは限りません。
- 検索用情報: 法務局が所有者を正確に特定するために、公開される登記事項とは別に持つ内部情報です。
- 国籍等: 国籍国のほか、制度上は台湾、ヨルダン川西岸地区、ガザ地区も含む言い方です。
- 海外住所: 所有者の住所が国外にあることです。外国籍という意味ではありません。海外で暮らす日本人も、日本で暮らす外国人もいますからね。
- 実質的支配者: 会社の株式や議決権などを通じて、その会社を最終的に支配する人です。登記名義が会社なら、今回の国籍申出だけではここまで見えません。
- 短期売買: この記事で使う国土交通省の分析では、マンションの所有権保存登記から365日以内に所有権が移転した取引を指します。
何が起きたか
TBS NEWS DIGは、2026年10月5日から、不動産登記で所有者の国籍等の申出が義務化されたと報じました。対象は外国人だけではありません。所有権保存や移転の登記を申請し、新たに所有者になる**個人（法律上の「自然人」）**なので、日本人も含まれます。
法的には、不動産登記法と不動産登記令を受けて、不動産登記規則に申出の仕組みが置かれています。日本人なら本籍が記載された住民票の写しなど、外国人なら住民票、旅券、在留カードなどで確認する運用が示されています。
ここで大事なのは、国籍等が登記簿の公開項目になるわけではないことです。情報は「検索用情報管理ファイル」に記録され、登記事項証明書を取っても国籍は表示されません。既に所有者になっている人も申し出られますが、こちらは任意です。つまり10月5日の朝、全国の不動産に国籍ラベルが一斉に貼られた、という話ではありません。
検索用情報の申出制度そのものは2025年4月21日に始まっており、今回は国籍等が追加されました。2026年4月に始まった住所・氏名変更登記の義務化とも別のルールです。似た制度が同じ売り場に並んでいるので、うっかり同じ商品に見えますが、役割は分けて考えましょう。
見えるようになるもの
これまで国がマンション取得を分析するとき、よく使ってきた手掛かりの一つが「海外住所」でした。ところが住所は、ざっくり言えば郵便をどこへ送るかの情報です。国籍とは違います。似た顔をしていますが、ここは別の名札なんですね。
海外に住む日本人の取得は海外住所として数えられます。一方、日本で暮らす外国人の取得は国内住所です。ですから海外住所だけを見て、「外国人の取得は何件」とは言えません。国土交通大臣も2025年の調査を説明した際、国籍情報がないため外国人全体の取得割合を評価するのは難しいという趣旨を述べています。
国籍等が加われば、少なくとも自然人の登記名義人については、国内に住む外国人を含めて所有者属性を整理しやすくなります。法務省は、所有者が亡くなったときに、相続でどの国の法律が関わるかを検討する基礎情報になることも挙げています。
健康診断で、検査項目が一つ増えたようなものです。材料が増えるのは確かです。ただし、その一項目だけで病名まで決めるお医者さんはいませんよね。不動産価格の分析も同じです。
ここが本題
国籍は属性です。居住用に買ったのか、賃貸に出すのか、短期間で売るつもりなのかというのは行動です。そしてマンション価格の上昇は、多くの売り手と買い手、供給量や費用が重なった市場の結果です。
ちょっと待って、話はそこからです。この三つを一足飛びにつなぐことはできません。国籍が分かっても、購入価格、資金の出所、融資の有無、実際に住んでいるか、空室か、売却価格はいずれも分かりません。同じ人が何戸買ったかも、国籍の欄だけでは見えない。
外国籍の人が自宅として長く住むこともあります。日本人が短期転売をすることもあります。国籍から購入目的を当てようとするのは、名札を見て「この人はカレーを注文する」と決めるようなものです。名札は大事。でも、注文までは書いてありません。
だから、新しいデータから「外国籍所有者の割合」を集計できるようになっても、それは直ちに「外国籍の取得が価格を何円押し上げた」という答えにはなりません。構成比と因果関係は、同じ数字の服を着て現れることがありますが、中身は別人なんです。
法人という空白
さて、もう一つ、大きな論点があります。新規登記時の国籍申出は自然人が対象で、法人名義の取引から、その会社の実質的支配者の国籍が自動的に分かる仕組みではありません。会社の看板を見ても、舞台裏まで透けて見えるわけではないんです。
国土交通省が2026年9月に公表した分析では、2018年1月から2025年12月までの登記情報などを使い、新築マンションの短期売買を調べています。2024年に短期売買となった割合は、東京圏で6.6%、東京都で8.8%、東京23区で9.7%、都心6区で12.1%でした。東京23区の40平方メートル以上の新築マンションを規模別に見ると、1棟あたりの保存登記数が100件以上の大規模マンションでは9.0%、それ以外では2.9%です。
さらに、東京23区の新築マンションで2024年に行われた短期売買数について、所有者住所が国内・国外のものを合計したうち、法人が占める割合は81.1%でした。注意してください。これは東京23区の新築マンションの短期売買数についての数字で、東京のマンション売買全体の81.1%が法人だったという意味ではありません。また、法人による短期売買がすべて投機だという意味でもありません。
ただ、この数字は「自然人の国籍だけ見れば市場の主要な動きが分かる」と考える危うさを教えてくれます。会社の看板は見えても、その後ろで最終的に判断している人までは、今回の申出では届かない。観測用の窓が一つ増えても、建物の反対側にはまだ窓がないわけです。
値段を動かすもの
マンション価格は、誰か一種類の買い手だけで決まるものではありません。国土交通省は、建設資材や人件費の上昇、新築供給の減少に加え、需要側の要因もあると整理しています。
日本銀行の2025年10月の金融システムレポートも、東京のマンション価格について、資材費や人手不足など供給側の要因を主に挙げつつ、国内外の投資家を含む強い需要も価格を押し上げうると分析しました。つまり関係者は一人ではありません。資材費、職人不足、土地、供給、金利、為替、投資需要。会議室がなかなかの満員です。
しかも都心の高額物件が多く売れた年と、郊外の比較的安い物件が多く売れた年では、平均価格の見え方も変わります。国籍別の取得件数が増えた年に価格も上がったとしても、立地や物件の構成、供給戸数をそろえて比べなければ、どの要因が効いたのかは分かりません。
原因へ近づくには、国籍に加えて、取引価格、面積、築年、駅からの距離、取得と売却の時期、居住・賃貸・空室の状況、融資、為替、法人の実質的支配者などを組み合わせる必要があります。さらに、似た地域同士や制度の前後を比べ、建設費や供給量の違いを調整する。ここまで来て、ようやく「この要因がどれくらい価格に関係したか」という分析の入口です。
国籍データはパズルの新しい一片です。ただし、角の一枚を拾っただけで完成図を決めると、たいてい別の絵になります。
それで何が変わるのか
ここまで読むと、「では、新制度は役に立たないのか」と思いますよね。もちろん、そんなことはありません。海外住所だけでは分けられなかった国内在住の外国籍所有者を把握できるようになれば、日本の不動産を誰が保有しているかという地図は細かくなります。相続手続の基礎情報としても使えます。
大切なのは、その地図を原因分析のゴールではなく、スタート地点として使うことです。国籍を問わず短期売買が集中しているのか、空室や反復取得があるのか、法人を実質的に支配する人は誰なのか。属性ではなく具体的な取引行動へ分析を進めれば、対策も「誰の国籍か」ではなく「どんな行動が市場に何を起こしたか」に向けられます。
今後は、既存所有者分を含めてデータがどれだけ蓄積するか、法人の実質的支配者情報をどう補うか、行政機関の共有範囲をどう定めるかが焦点になります。公開されない情報だからこそ、利用目的とプライバシー管理も一緒に見ていく必要があります。
まとめ
国籍等の申出で、自然人の登記名義人が「誰なのか」は以前より詳しく見えるようになります。でも国籍は所有者の属性であって、購入目的や、価格を押し上げた力そのものではありません。法人取引、保有期間、資金、供給、建設費など、別のデータと比較分析が必要です。
国籍等の申出情報は答えそのものではない。でも、答えに近づくための地図が少しだけ細かくなった。まずはそのくらいの距離感が、いちばん正確です。