マンションの修繕積立金を運用する「マンションすまい・る債」への応募が増えています。2026年度の通常債は、10年満期時の年平均利率が税引前2.000%。管理組合も買える「個人向け国債プラス」も始まる予定で、選択肢がにぎやかになってきました。
利率の札は、そりゃ目に入ります。ただ、修繕積立金の仕事は利息を稼ぐことより、工事の日に代金を払うことです。商品ランキングを開く前に、まず「お金の時間割」を開きましょう。
マンションの修繕積立金の運用が広がっています。管理組合向けに住宅金融支援機構が発行する債券は、2026年度に前年の2倍となる約6千の組合が応募しました。12月から個人向け国債も買えます…
今回の登場人物
- マンション管理組合: マンションの所有者全員で、共用部分の管理や修繕を決める組織です。日々の業務を請け負う管理会社とは別の存在です。
- 修繕積立金: 外壁、防水、給排水管、エレベーターなど、将来の共用部分工事に備えて積み立てる共同資金です。使い道の決まっていない余裕資金ではありません。
- 長期修繕計画: どの工事を、いつ、いくらで行うかを見積もり、積立金の収支と並べる予定表です。工事のカレンダーと家計簿を一枚にしたもの、と考えると分かりやすいでしょう。
- 流動性: 必要な日に、支払いに使える現金へ変えられる度合いです。お金が帳簿にあることと、明日の請求書を払えることは同じではありません。
- マンションすまい・る債: 住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する、1口50万円の利付10年債です。原則として初回発行から1年後に中途換金できます。
- 個人向け国債プラス: 個人向け国債の販売対象を一部の法人や団体へ広げる商品です。2026年12月募集、2027年1月発行分から、マンション管理組合も購入できる予定です。
何が起きたか
朝日新聞は、マンションの修繕積立金を債券で運用する管理組合が増えている状況を報じました。住宅金融支援機構の速報では、すまい・る債の2026年11月12日時点の応募は37万1,431口、6,093組合です。
2025年度の最終結果は17万6,003口、3,371組合でした。2026年の途中値と前年の最終値なので、ぴったり同じ条件の比較ではありません。それでも、口数は前年最終の2倍を超え、組合数も約1.8倍。関心の強さは数字に出ています。2026年度は、制度が始まってから初めて追加募集も行われました。
背景にあるのが利率の上昇です。2026年度発行分の10年満期時年平均利率は、通常のすまい・る債が税引前2.000%、ステップアップ型が2.050%、認定型が2.100%です。この数字は、10年間に受け取る利息の合計を1年あたりに平均したもの。毎年まったく同じ利率で利息が付く、という表示ではありません。
さらに、財務省は個人向け国債の対象をマンション管理組合などへ広げ、「個人向け国債プラス」とする予定です。運用先のメニューが増えるときこそ、商品名より先に見るべきものがあります。
ここが本題
修繕積立金の運用では、利率、元本の扱い、流動性を別々に見ます。
利率は、受取利息の条件です。元本の扱いは、満期や中途換金で戻る金額。流動性は、必要な日までに現金化できるかです。利率が高く、額面で戻る商品でも、工事代を払う日に現金化できなければ、資金繰りには合いません。
修学旅行のクラス会計を思い浮かべてください。半年後に使うお金を少し運用するのは考えられますが、明日バス会社へ払う代金まで、1年間開けられない箱へ入れたら困ります。修繕積立金も、支払日ごとに封筒を分ける発想が先なんです。
まず工事日を並べる
管理組合が最初に確認したいのは、次の工事で、いつ、いくら払う予定かです。外壁、防水、給排水設備、エレベーター。工事項目によって時期も費用も違います。契約によっては、着工時、工事の途中、完成時と支払いが分かれることもあります。具体的な支払条件は、それぞれの工事契約で確かめる必要があります。
その土台になるのが長期修繕計画です。国土交通省は、建物の劣化状況や技術の変化、工事費の上昇などを踏まえ、5年程度ごとに計画を見直し、修繕積立金を設定し直す必要があるとしています。一度つくった計画を額縁に入れて眺める制度ではありません。予定が変われば、お金の置き場所も動かします。
資金は、時間で四つほどに分けると考えやすくなります。すぐ使うお金。1年以内に使うお金。数年先に使うお金。時期がまだ固まっていない長期分です。加えて、予定外の修繕に備える現金も必要になります。
この分け方に、全国共通の正解比率はありません。建物の規模、設備、工事時期、保険、借入の状況はマンションごとに違います。「現金3割、債券7割」のような合言葉なら話は早いものの、工事のカレンダーを見ずに作った比率は、靴のサイズを聞かずに靴を配るようなものです。だいたい誰かが痛い思いをします。
商品条件を分けて読む
すまい・る債
マンションすまい・る債は1口50万円です。同じ口数なら、年1回、最大10回まで継続して購入できます。各債券の満期は発行から10年後です。
初回債券の発行日から原則1年以上たてば、修繕工事などのために50万円単位で中途換金できます。手数料はかからず、購入金額と所定の利息が支払われます。
案内上は、中途換金を希望する月の前月15日（消印有効）までに必要書類を送ります。希望月の前月20日までに書類の不備がなく、意思確認まで完了すれば、希望月10日に指定口座へ振り込まれます。10日が銀行休業日なら直前の営業日です。審査の結果、希望月に換金できない場合もあるため、工事代の支払日から余裕をみて逆算する必要があります。
安全性の説明にも、似た言葉が並びます。すまい・る債は、国の認可を受けて住宅金融支援機構が発行する一般担保付債券です。保有者には、機構の財産から他の債権者に先立って弁済を受ける権利があります。
ただし、政府保証は付いておらず、預金保険制度の対象でもありません。機構の信用状況が悪化すれば、元本や利息の支払いが滞ったり、元本割れが生じたりする可能性があると、機構自身が案内しています。「国の認可」という札を「国が必ず穴埋めする保証書」に読み替えないことが大切です。
個人向け国債プラス
個人向け国債プラスには、変動10年、固定5年、固定3年があります。最低1万円から1万円単位で購入でき、購入上限はありません。管理組合が細かい金額に分けて持ちやすい点は、50万円単位のすまい・る債との違いになります。
原則として発行から1年たてば、国による買い取りで中途換金できます。償還額は額面100円につき100円です。ただし、中途換金時には「直前2回分の各利子（税引前）相当額×0.79685」が調整額として差し引かれます。元本を額面で受け取る仕組みと、利息を満額受け取れるかは分けて読まなければなりません。
管理組合が買えるようになるのは2026年12月募集、2027年1月発行分からの予定です。金融機関のシステム対応によって、管理組合向けの販売開始が遅れる場合もあると財務省は案内しています。12月募集分の具体的な金利も、現時点の資料から先回りしては決められません。
お金を時間で分ける
二つの商品は、利率より先に、お金を使う時期と条件を合わせて比べます。
近く使うお金は、普通預金など、すぐ支払える場所に残す。新たに買ってから1年以内に使う予定のお金は、原則1年の換金制限がある商品へ入れない。数年先の工事分は、必要日より十分前に換金できるよう、購入時期と手続期間をずらして持つ。時期未定の長期分は、利率、換金単位、利息の調整、発行体の信用を比べる。こうして役割を分けます。
50万円単位と1万円単位では、取り出し方の細かさも違います。工事に必要な額へぴたりと寄せたいとき、単位が小さい方が調整しやすい場面はあります。一方で、商品が細かく分かれるほど、購入時期や換金可能日を管理する手間も増えます。財布の小銭入れが便利だからといって、全部を1円玉にする人はいません。単位には、使いやすさと管理のしやすさの両方があります。
利息が増えることは、管理組合にとって助けになります。ただ、運用益が修繕積立金の不足を自動で解消するわけではありません。工事費が上がり、現在の積立額で足りないなら、長期修繕計画と積立額そのものを見直す必要があります。運用が担うのは、計画を支える脇役です。脇役が急に主役の衣装を着ると、舞台の筋が分からなくなります。
それで何が変わるのか
資金の時間割が合っていないと、帳簿上は十分な資産があるのに、工事代を払う現金が足りない事態が起こり得ます。その場合、修繕の延期、借入、住民からの追加徴収などを検討することになります。どれも必ず起きるわけではありませんが、避けるには支払日の前から準備するしかありません。
管理組合の総会や理事会で運用を考えるときは、利率表だけでなく、長期修繕計画、工事の支払予定、すぐ使える現金残高、中途換金の条件を同じ机に並べたいところです。商品を買う決議が必要かどうかも、管理規約の定めを確認します。すまい・る債の商品上は総会決議が応募要件ではありませんが、規約で総会事項になっている場合があります。
今後は、工事の支払予定に合わせてすまい・る債の必要書類と意思確認が間に合うか、個人向け国債プラスをどの金融機関が管理組合へ販売するのか、12月募集分の金利がいくらになるのかが見どころです。選択肢が増えたから買う、金利が上がったから全部移す、という順番にはしません。
工事の日を先に置き、そこから逆算して現金と債券を分ける。これなら、運用益と支払い能力を同じ計画の中で考えられます。
まとめ
修繕積立金の一番の仕事は、工事日に代金を払うことです。利息を増やすのは、その仕事を支える手段です。近く使う分は現金で残し、時間に余裕のある分だけを、換金条件や元本の扱いを確かめて債券へ分けます。
どの商品を選ぶかより先に、長期修繕計画と支払日を並べる。利率、元本の扱い、流動性を別々に見れば、管理組合ごとの「お金の時間割」がつくれます。